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    房产下一轮大涨何时到来?

    2018-10-11 23:03 / 发布者 : Marco / 查看 : 18815 / 评论 : 0

    摘要 : 如果你一直关注楼市新闻,最近应该狠抓狂。一边是央妈降低存款准备金率,这一次一点也不娘炮,一把降了1%,央妈变虎妈。这个是楼市利好。手上有房子的,应该挺高兴。隐隐约约是不是感觉到楼市宽松政策又要到来?另一 ...

    如果你一直关注楼市新闻,最近应该狠抓狂。

    一边是央妈降低存款准备金率,这一次一点也不娘炮,一把降了1%,央妈变虎妈。这个是楼市利好。手上有房子的,应该挺高兴。隐隐约约是不是感觉到楼市宽松政策又要到来?

    另一边是碧桂园打8折,合肥院子降价,“房子开始吃人”。售楼处前开始拉横幅。房产交易继续走向静淡市,负面新闻让你觉得楼市药丸,买房没有前途。

    楼市每隔几年都会进入静淡市。在静淡市里会出现众多相互冲突的信息。

    各种市场的惨状和政策放松的吹风,会弄得你有点不知所以。如果你没有对买房这件事的深刻认知和坚定信心,你很快就会放弃。

    但是人类最高级的智慧,就是能够在脑海里保持两个自相矛盾的概念,并且逻辑自洽。在我们看来,楼市短期回撤和长期做多,并不矛盾。相反地,我们暗自庆幸,每一次调整都给我们一个更低价位买入的机会。

    关键问题是,你有没有看穿房产上涨背后的本质。

    01 长远看法

    过去十二年,上海房价大概普涨了6倍左右,一线城市都是这个涨幅,二线城市大概在4倍左右。

    主升浪分别是2005年至2007翻倍行情,2009年上涨30%,2013年上涨30%,2014年至2017年翻倍行情。

    上海的房价也不是一直都在涨的,在2008年、2011年、2012年和2014年初,都有过5-15%的回撤,当时上海的楼盘也出现过售楼处被砸的情况。二线回撤更深,像杭州这样的网红城市都出现过回撤30%的局面。

    房产下一轮大涨何时到来?


    但是总体来说,房价易涨难跌,这里面有两方面原因,一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升,另一方面是中国的城镇化还未完成,不断有新移民涌入大城市。

    这些都构成大城市房价上涨的长期基础。

    我个人对大城市楼市的未来依然十分看好,我之前就在微博预测上海房价未来十年后的格局是内环单价25万、中环20万,外环15万,这里说的都是一般的住宅,相比于现在内中外,10万/7万/5万的格局,大概还有一倍多到三倍的涨幅。

    一线城市都差不多会是这个幅度。二线城市房价应该是一线城市房价的6-7折吧,绝对价格够不到一线城市,但涨幅更大。

    我对上海楼市和中国楼市的信心在于,我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题,内生的生产效率并不高(对经济学有兴趣的可以查一下索罗模型)。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位,通过货币宽松来刺激经济增长。

    回顾历史的长河,没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。我每次去日本、韩国旅游,都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例,1000円买瓶水,10000韩币买个汉堡,都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。

    房价涨并不是房子真的增值了,而是货币购买力被稀释了,真到了房价25万那一天,可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。这是宏观分析内容,以后有机会专题讲,今天不做展开。

    02 内因

    长远看好,和短周期操作还是不一样的。宏观分析是赚不了钱的,宏观专家最终也是要落地到当下,落地到眼前。

    让我们把视线拉的更近,看看一轮房产行情启动的具体内因。

    从2000年以来,我们国家就保持了长期的货币宽松,M2增速毫不手软。这么多年来,我们国家的货币也冲到了180万亿,是GDP的2倍多。

    虽然近年来货币增速没那么夸张了,但总量绝对数也是够大的。所以社会上是从来不缺钱的,对楼市一直很有热情。这是有房产行情的第一层内因。

    而且刚才也说了,大城市有城镇化需求,老百姓首先要解决居住问题,解决完上车问题,接下来就是把房子买大,有了一套,就想买第二套。人们住大房子、住好房子的物质文化需要总是存在的。这是第二层内因。

    房产下一轮大涨何时到来?


    别看房价历来不便宜,但房子从不是一个简单的消费品,它也附着了金融属性,有投资增值的作用。只要看好房价上涨,有人就会买入。这是第三层内因。

    不差钱

    住更好

    有看涨

    有这三个因素在,不管牛市熊市,楼市的购买欲望一直都是在的。

    但真正能够引爆大行情的,需要的是一个契机。

    03 契机

    从2011年新国八条开始,中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。

    新国八条是个具有里程碑意义的调控文件。它第一次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。

    从那年开始,你在中国的大城市买房子,不光是要看房票(限购),还要看贷票(限贷)。这一轮还新增了婚票(限离婚),和卖房票(限售)。

    中国楼市在这么多紧箍咒下,还能不断上涨,这也验证了我们前面说的上涨内因有多么强大。

    限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力,把房产交易变成了一个政策博弈。就是你光有钱还没有用,你还得突破种种限制,才能买到房子。

    平心而论,作为专业的买房人,越是政策限制,对我们越是有利。因为政策帮你限制了你的竞争对手,压制了房价。

    当别人因为房票、贷票的原因,买不了,借不到钱的时候。如果你能搞定,那在你面前就是独享的大块资源。越是复杂的市场,越是能拉开买房人能力差距。

    不过拉回到大众市场上,政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来,还是要看广大接盘侠能不能买,买不买的动。

    中国楼市目前已经成为典型的政策市。我们把判断房价上涨的关键放在两点上:

    限购和限贷何时放松,是决定房价走势的关键。

    04 限购

    限购放松是房价上涨的第一个关键点。

    首先,我认为一线城市的限购在五年内不会取消,也就是说一线城市的限购将长期存在。

    这不意味着一线城市就拿不到房票。政府在一线城市可以有很多暗自放松的手段。

    比如深圳已经在做的,放松户口管制,现在落户只要6个月。未来广州也可能会放开,上海、北京因为控人,不会大幅跟进户口放松。

    但是四个一线城市,预计未来会出现,补缴社保和补缴个税的放松。如果实体经济足够差,这个时间最快会发生在明年下半年。如果经济强劲,拖延到后年也是有可能的。

    其次,二线城市直接取消限购是大概率事件。

    回顾历史2010年开始的那一轮调控,当时全国大部分二线城市都是限购的。

    但是楼市从2012年进入静淡市后,二线城市纷纷开始取消限购。最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购,其他二线城市全部取消了限购。

    这一次,二线城市限购取消不会那么快,因为这一轮涨幅实在凶猛。应该会等到一线城市放松限购之后。那时间至少也到等到明年下半年了。

    房产下一轮大涨何时到来?


    当然二线城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限购之前,通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。

    最近有几个事件值得关注,就是深圳、杭州、厦门分别不约而同地放松了户口管制。这个正好代表了一线、强二线和普通二线的态度,就是楼市一旦遇冷,地方政府是有相当大的兴趣,降低楼市准入门槛的。

    即便前面说的一、二线限购不放松,也有一个时间点值得关注

    ——2019年3月。

    当时一线城市比如上海、深圳的2年限购期延长至5年限购期,是2016年3月公布的。也就是说,当时被限购升级挡住的一大批人群,将在2019年3月逐渐获得购房资格。

    而上海等一线城市的这一轮房价见顶,是在2017年3月,到2019年3月已经调整了将近2年。无论是购买力的释放,还是房价底部的磨平,到2019年3月时间也差不多了。

    所以我们乐观估计(政府不调控升级),把2019年3月作为第一个下一轮行情的起步时间点。如果2019年3月的两会传来楼市暖风,有一波小行情。如果2019年两会继续强调房住不炒,那行情可能要到2020年。

    从目前的经济走弱形势上来看,我们偏向于乐观估计。

    05 限贷

    如果说放松限购是楼市宽松的大招的话,那放松限贷简直就是楼市宽松的核武器了。

    在限购、限贷、限离、限价、限售,所有这些调控措施里,限贷也就是认房又认贷,是最要命的政策,没有之一。

    因为再难的房票,也会有耐药性,随着群众们社保年限的增长,慢慢得到破解。

    但是认房又认贷这个事情,只要你用过一次按揭,就是跟着终身的。认房又认贷,让改善需求卖一买一变得不可能。

    买房人想买大房子,自己会去盘算,如果卖了小房子,卖房子的钱还不够大房子7成首付。买不了大房子,自然就不想卖小房子了。这样大房子没有成交量,小房子也没有成交量。楼市被彻底冻着了。

    说一个例子,大家就知道认房又认贷的威力了。2010年以后,上海楼市采取的就是极为严格的认房又认贷,隐忍了3年,才在2013年上涨了30%。但是到2014年底为了去库存,放松了认房又认贷,2年内就完成了翻倍。由此可见认房又认贷的威力。

    就是因为认房又认贷如此重要,所以我觉得政府更是不会轻易放松的。一、二线城市政府有可能会在明年下半年开始暗自放松限购,如果房价能够小涨,拉动楼市成交起来,足够补强经济的话,那就不会放松限贷。

    只有出现GDP破6的风险,才可能考虑放松限贷。一旦出现限贷放开,那就是一轮上涨30%以上的大行情了。

    房产下一轮大涨何时到来?


    放松限贷这个画面太美,以至于我也不敢去想。我更关注的是一些创新融资的方式。

    从我和熟悉信贷市场的朋友了解到,今年下半年开始,为了鼓励中小企业融资,国家放松了小企业融资贷款的准入、利率。

    目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到5.7%,已经接近了按揭水平。

    我大胆预测,在这样的金融创新的支持下,明年上半年开始,会有大量资金通过曲线方式流入楼市,对楼市形成购买力。

    虽然这种曲线入场的方式,只有少数买房人会使用,不至于扭转趋势,但这些购买力会扎扎实实的托住楼市,出现的情况是,房价表面不涨,但带折扣的笋盘在去化,楼市在回暖。这也有助于明年初市场的回暖。

    这些是我的一些预计,需要明年初市场数据的确认,我们会继续关注一、二线城市的二手房成交量,M2货币同比增速和人民币信贷增速,还有两会的讲话。

    最后给大家总结一下:

    1、一线城市下一轮上涨的第一个可能的时点是2019年3月,大概10%以上的涨幅。前提是2019年两会楼市调控吹暖风,大城市不会进一步升级调控,且经济进一步走弱。我们倾向于此乐观估计。

    2、如果2019年3月,一线城市楼市调控依然从严的话,行情的起点可能要等到2020年3月。这是比较悲观的估计。

    3、二线城市行情要晚于一线城市半年到一年的时间。

    4、如果2019年下半年,暗自放松限购的话,有利于提升行情规模。限购越松的城市,行情规模就越大。如果放松限贷的话,行情会达到30%以上涨幅。

    5、目前一线城市像北上深已经接近底部。如果资金富裕,能买到市场价9折的笋盘,已经可以拿了。如果要大规模借贷的话,建议继续等待,避免过高的资金成本。

    6、二线城市目前并未看到特别大的行情,不建议无脑买入。需要找到市场折扣85折以上的限价新盘或者二手笋盘才能入。
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